Avalar una hipoteca

Cada vez son más los ciudadanos que necesitan un aval para que la entidad financiera les conceda una hipoteca. Los años de subida imparable del precio de la vivienda y el endeudamiento de las familias han propiciado que los índices de morosidad se disparen. Todo ello ha contribuido al endurecimiento de las condiciones para que bancos y cajas de ahorro otorguen la deseada hipoteca, por lo que contar con un avalista se ha convertido en un elemento esencial para acceder a una vivienda en propiedad.

En la mayoría de las ocasiones, son los padres quienes responden por sus hijos, aunque también se recurre a hermanos y amigos íntimos. En cualquier caso, el avalista debe conocer los riesgos de tan altruista decisión, ya que en caso de incumplimiento del contrato o impago del préstamo por parte del titular responde en igual forma y medida que el deudor.

Por ELENA V. IZQUIERDO
Última actualización: 13 de octubre de 2010

Necesidad de aval

El aval es una garantía adicional que exige la entidad financiera cuando, tras haber realizado un estudio económico, cree que la persona que ha solicitado la hipoteca corre el riesgo de no poder hacer frente al pago de las cuotas.

Es habitual que el banco pida un aval si el cliente no tiene nómina, aunque sus ingresos sean elevados, o cuando el salario provenga de un contrato de carácter temporal. De nada sirve que el solicitante asegure que pronto será un trabajador con contrato fijo y que su inestabilidad es transitoria porque la entidad no se arriesgará. En otras ocasiones, el cliente cuenta con altos ingresos pero no puede justificar su procedencia -trabajos realizados "en negro", sin factura, sin que queden plasmados en la nómina- por lo que el aval también es necesario.

El aval es un respaldo casi imprescindible para poder financiar la adquisición de una vivienda

Otro de los casos que requiere una garantía adicional se da cuando la solicitud de crédito es superior al 80% de la tasación de la vivienda o cuando la persona que pide el dinero tiene una edad avanzada, en opinión del banco, para hacer frente a todas las cuotas.

Además, las entidades tienen en cuenta el historial crediticio del solicitante. Si su nombre está registrado en la lista de morosos o ha dejado en el pasado muchas deudas sin pagar, la situación se complica.

Con todos estos requisitos, la mayoría de los ciudadanos necesitan un aval si quieren comprar una vivienda.

Asumir la responsabilidad

El avalista es la persona que, de manera voluntaria, garantiza el cumplimiento de las obligaciones económicas del titular y asume la responsabilidad de pagar si el avalado no hace frente a su deuda. Por regla general, se pide que los fiadores cuenten con una nómina fija, una cuenta corriente saneada o que sean titulares de bienes inmuebles.

Aunque los hermanos o los amigos pueden actuar como avalistas, en la mayoría de los casos son los padres quienes respaldan a sus hijos para que estos puedan emanciparse. La paradoja es que este aval hace que los jóvenes dependan de sus progenitores, incluso, cuando han conseguido su ansiada vivienda.

El avalista deberá abonar no sólo las cuotas impagadas, sino demoras, seguros o costas procesales

A pesar de que a menudo sea la única manera de poder obtener una hipoteca, hay que valorar los beneficios y las desventajas que acarrea ser avalista y tener en cuenta que son muchos los riesgos que se corren al tomar esta decisión.

En caso de incumplimiento del contrato o impago del préstamo por parte del titular, el avalista responde en igual forma y medida que el deudor, por lo que tendrá que abonar las cuotas impagadas y las demoras, los seguros o las costas procesales si las hubiera.

CONSEJOS PARA EL AVALISTA

El futuro avalista debería plantearse si es preciso su respaldo o si hay otras alternativas para los compradores, como esperar un tiempo para conseguir una nómina más estable, unos ahorros más sólidos o una bajada en los precios de la vivienda. También cabe la posibilidad de que adquieran un piso más barato o alquilen una vivienda con opción a compra.
El avalista ha de tener en cuenta su situación económica actual y sus expectativas de futuro. Al tomar la decisión debe sopesar las necesidades propias y las de otros allegados que puedan necesitar su ayuda pasado un tiempo. En el momento de avalar a un hijo o a un amigo, no siempre se tiene en cuenta que las prioridades pueden cambiar y el avalista puede necesitar una financiación ajena que le será difícil conseguir.
Si se está decidido a avalar, conviene pactar con el banco las mejores condiciones para quien respalda la hipoteca. Siempre que sea posible, es preferible firmar de forma expresa que se informará al avalista de cualquier retraso en el abono de las cuotas de la hipoteca para que un pequeño impago no derive en un embargo de sus bienes. Aunque esto se dé por supuesto y el avalista confíe en el prestatario, nunca está de más que quede por escrito. También hay que pedir que se le informe de cualquier modificación en las condiciones del préstamo.
Los bancos contemplan la cláusula de compensación de deudas y créditos, que permite a la entidad saldar la cantidad que debe el prestatario mediante el dinero del depósito del avalista. En la medida de lo posible, debería rechazar esta imposición, aunque el banco no siempre lo permite. Tampoco es conveniente firmar la "renuncia expresa del beneficio de exclusión, orden y división" que da al banco la posibilidad de embargar al avalista que sea más accesible, cuando haya varios.
Es imprescindible leer con atención todas las cláusulas del contrato y preguntar los aspectos que no se entiendan tanto a los trabajadores de la entidad bancaria como a cualquier asesor cualificado.

Los riesgos de ser avalista

El avalista respalda al titular de manera personal y puede vender sus bienes y propiedades, si lo desea, porque prestará su garantía con el nuevo patrimonio. Sin embargo, incluso cuando no llegue a pagar nada, estos bienes están comprometidos y pueden mermar la capacidad del avalista para acceder a una financiación si la necesita en un futuro.

Es decir, si quiere comprarse otra casa, puede vender la actual, pero será más difícil que le concedan una hipoteca con una cuota mensual elevada si figura como avalista de otras personas.

- Imagen: Pierre Amerlynck -

El garante ha de saber que si su patrimonio es elevado, puede servir de aval a varias personas, tantas como el banco considere oportunas. Pero en el caso de que sus bienes, su cuenta corriente o su nómina sean más modestos, su capacidad de avalar se reducirá. Este dato es interesante en el caso de los padres con varios hijos, ya que respaldar a uno de ellos implicaría no poder hacer lo mismo con el resto, lo cual puede llegar a ser una fuente de conflictos familiares.

Es frecuente creer que el avalista sólo responde de la deuda cuando el banco no ha conseguido obtener el dinero del titular de la hipoteca, pero esto no siempre es así. Si no se han realizado los pagos en el plazo pactado, la entidad financiera puede proceder a cobrar del avalista en lugar de embargar al prestatario, aunque éste disponga de efectivo para pagar la cantidad que debe. A pesar de que lo lógico sería que el banco se quedara en primer lugar con la vivienda hipotecada, no tiene por qué hacerlo así y está en su derecho de embargar, si lo prefiere, el patrimonio del avalista.

El banco puede embargar antes a quien avala que al titular del préstamo hipotecario

También es probable que la entidad bancaria solicite al avalista que tenga un depósito en la entidad y le obligue a mantenerlo con una cantidad determinada de manera que, si el titular de la hipoteca deja de pagar, el banco pueda, de forma automática, saldar la deuda con el dinero de la persona que ha respaldado el préstamo.

Es habitual pensar que si hay varios avalistas, todos responden de manera equitativa y la deuda se dividirá en partes iguales entre ellos. En el caso de una pareja que pida una hipoteca y cuente con el aval de los padres y los suegros -cuatro personas-, se puede pensar que cada uno (o cada pareja) responde con su patrimonio en igualdad de condiciones. Esto no es así: el banco cobra del avalista que considere más accesible, de quien tenga más dinero o unos bienes más fáciles de embargar o más interesantes para la entidad.

Cuando los avalistas son los padres o los suegros, se puede dar otra situación aún más complicada. Si la pareja titular de la hipoteca se separa, es posible que los avalistas deban hacer frente a la deuda de su antiguo yerno o nuera. Las hipotecas a 30, 40 ó 50 años pueden ser más duraderas que un matrimonio.

Los avalistas no reciben del banco ninguna información sobre el cumplimiento de las obligaciones de pago, salvo que se haya establecido así en el contrato de manera expresa y el titular de la hipoteca haya dado su consentimiento. Si no es así, puede que la primera noticia que tengan del impago de las cuotas sea una notificación judicial.

Impago de la hipoteca

¿Qué ocurre cuando el titular no paga? Lo normal es que tras el primer impago de las cuotas de la hipoteca, el banco se ponga en contacto con el prestatario para aclarar si es un error o un descuido. Si no es así, y el cliente adeuda más plazos, se le cobran intereses por demora, que también puede sufragar el avalista.

Cuando haya un verdadero problema económico que imposibilite el abono del dinero por parte del titular, cabe la posibilidad de ampliar el plazo de devolución del crédito, siempre que el banco y el titular estén de acuerdo. De este modo, se reduciría el dinero que se debe pagar en cada cuota, aunque se incrementaría el total debido a que cuanto más tiempo se tarda en devolver el préstamo, más intereses se tienen que abonar.

En el caso de que esto no sea posible, el banco iniciará una demanda judicial contra el prestatario y los avalistas que, si se admite, podría conllevar el embargo de la vivienda hipotecada o del dinero, la nómina o los bienes e inmuebles tanto del titular como del avalista. En última instancia, estas propiedades se pueden subastar hasta cubrir la deuda.

Si el avalista ha tenido que hacer frente a un pago, puede reclamárselo al prestatario

Cuando la persona que ha avalado el crédito se haya visto obligada a hacer frente al pago del dinero adeudado, tiene derecho a exigir el importe al prestatario. Si por cualquier circunstancia el deudor no pudiera pagar la cantidad que le pide el avalista, éste puede exigir la venta del piso hipotecado para cobrar.

El avalista, además, lo será durante el tiempo que dure la hipoteca, salvo que pacte un plazo determinado o que el préstamo se amortice en una cantidad, y responde con todo su patrimonio presente y futuro. Por esta razón, debe ser precavido y tener en cuenta que las condiciones de hoy no son las mismas que se darán dentro de unos años.

Ser avalista durante varias décadas es una decisión que merece meditarse, sopesarse y medirse en todos sus aspectos y consecuencias.