La posibilidad de que la entrega de llaves salde la deuda hipotecaria contraída con el banco ha sido objeto de discusión y debate en los últimos meses. Incluso se ha convertido en arma política de algunos partidos de cara a las elecciones del próximo domingo.
Pero, ¿es la mejor solución?, ¿la más sencilla?, ¿la más apropiada para el mercado?
Angel Mas, presidente de Seguros Hipotecarios en Europa de Genworth Financial, contesta a Cotizalia.com todas estas preguntas al tiempo que explica por qué sigue cerrado el grifo de la financiación y expone por dónde deberían ir las medidas para que pueda volver a fluir el crédito hipotecario.
Pregunta: ¿La entrega de llaves debería saldar la hipoteca?
Respuesta: Yo planteo otra pregunta. ¿La mejor solución para una familia que no puede pagar su hipoteca es que se quede sin su casa? El tema de la dación en pago ha surgido de un modo oportunista y con soluciones pensadas a muy corto plazo. Además, si fuera tan sencillo como entregar las llaves y olvidarse de la hipoteca, estaríamos promoviendo algunos efectos muy perversos para el sistema.
P.: ¿Por ejemplo?
R.: Los créditos hipotecarios serían carísimos y se restringiría muchísimo el acceso al crédito. Los bancos optarían no prestar por encima de un determinado loan to value (LTV) –porcentaje del préstamo sobre el precio de la vivienda- y de hacerlo, se traduciría en mayores intereses para el consumidor, lo que tendría unos efectos nocivos sobre el acceso a la vivienda, especialmente de jóvenes, aunque tengan el perfil crediticio necesario.
Por otro lado, si con la entrega de la vivienda se saldase la deuda, se estaría fomentando la especulación. La gente podría pensar, "me endeudo al máximo porque la única consecuencia de no pagar es perder el bien adquirido. Espero a que la vivienda se revalorice y si no lo hace, ahí están las llaves".
P.: ¿Qué piensa de que se utilice este tema como arma política?
R.: Detrás de todo este debate subyace un grave problema de ejecuciones hipotecarias que en muchos casos reflejan una tragedia familiar. He visto hablar con mucha alegría sobre el tema a los políticos sin considerar las consecuencias y creando falsas expectativas. Se estaría rompiendo un tratamiento homogéneo en Europa y las implicaciones sobre las cédulas hipotecarias serían enormes.
En mi opinión, lo que hay que hacer es dejar claro a la gente que si compra un bien con garantía hipotecaria y no puede hacer frente a su deuda, deberá responder con sus bienes y sus ingresos.
P.: Entonces, ¿no a las hipotecas a la americana?
R.: Sobre el mercado hipotecario en Estados Unidos hay un mito. Existe un sistema de scoring o puntuación personal denominado FICO. Es mucho más complejo que el sistema de credit bureau en España ya que se trata de un historial crediticio del prestatario que refleja datos positivos (cumplimiento de pagos) y negativos (impagos) de una persona. La probabilidad de pago futuro se determina según el comportamiento crediticio pasado. O dicho de otro modo, quien ha sido un buen pagador, probablemente continuará siéndolo.
Para hacernos una idea, los estadounidenses llevan el FICO como aquí el DNI. En este historial se reflejan no sólo los compromisos financieros como son los préstamos o las tarjetas, también el pago del suministro de luz, agua, gas, teléfono, alquileres, etc.
De entrada, en Estados Unidos para que un banco te conceda un crédito tienes que tener un nivel mínimo determinado de FICO. Si alguien, en un momento dado de su vida deja de pagar algún recibo o deja su cuenta corriente en números rojos, su historial crediticio queda marcado y quedará excluido del sistema bancario, desbancarizado. En Europa, y por ende, en España, este sistema sería muy complicado por las leyes de protección al consumidor y de protección de datos.
P.: ¿Cuál sería la mejor opción?
R.: Lo que último que necesita España ahora mismo es hacer más daño a su credibilidad. Hay que tener mucho cuidado con los ámbitos que se tocan, ya sea el Código Civil, la Ley de Enjuiciamiento o la Ley Hipotecaria. En vez de atajos o inventarnos soluciones ex-novo, la cuestión pasaría por fijarse en lo que sí ha funcionado en otros países como Canadá, Australia o Italia y, que están alienadas con las principales recomendaciones de los organismos internacionales, para replicarlo aquí.
Hay que buscar una solución que garantice que los bancos van a abrir el flujo del crédito y esto no se consigue fomentando las daciones en pago con liberación de deudor, porque incrementan el riesgo de dichas entidades. Además, debe ser un sistema en el que se alineen los intereses de todos los agentes del mercado hipotecario.
P.: ¿Cómo pueden reducir el riesgo de los bancos?
R.:Los créditos hipotecarios de alto loan to value (LTV) tienen generalmente un perfil de riesgo más alto y, por ello, tienen mayor consumo de capital para los bancos. En caso de impago, la entidad pierde más si prestó al 90% que si lo hizo al 50%. La experiencia internacional de riesgo justifica que los bancos tienen que reservar más capital para este tipo de créditos. Y es esa misma experiencia es la que ofrece la respuesta a este problema. Si la banca es capaz de reducir su riesgo y, por tanto, sus necesidades de reservar capital utilizando determinadas herramientas de transferencia de riesgo, tendría beneficios y abrirá el grifo del crédito hipotecario para el acceso a la vivienda.
P.: ¿Y cómo se consigue?
R.: Hay que diseñar un marco específico que combine, por un lado, la garantía de prudencia en la originación hipotecaria con una protección global de los agentes que participan: los consumidores, ante las principales causas de impago y las entidades financieras, ante potenciales pérdidas.
Desde Genworth Financial proponemos poner una entidad especializada encargada de examinar la prudencia en los créditos hipotecarios que concede la banca. Se trata de una figura, una aseguradora, encargada de vigilar al sistema tanto en tiempos de crisis como en los de bonanza, cuando existe mayor tendencia a bajar el listón de riesgo para este tipo de productos hipotecarios.
Dado que la aseguradora asumirá la primera pérdida, entre el 60% y el 90% del valor de tasación en caso de impago, se cerciorará de que e banco realiza una decisión de crédito buena y asegurándose la prudencia a lo largo de todo el ciclo económico.
P:. ¿Cómo se lleva a la práctica?
R.: Nosotros proponemos que se limite el porcentaje sobre el precio que puede ser prestado para la adquisición de una vivienda. Sólo cuando exista un seguro combinado de crédito hipotecario y protección de pagos, estos límites podrían sobrepasarse. De esta manera, se ayudaría a recuperar la credibilidad en la prudencia crediticia y de las cédulas hipotecarias españolas.
A su vez, al proteger al prestatario ante eventos impredecibles que le impedirían hacer frente al pago del préstamo, como desempleo o enfermedad, el préstamo continuaría al corriente de pagos, evitando cualquier proceso de adjudicación posterior al impago del préstamo y la necesidad de la dación en pago.
P.: ¿Cuál debería ser el LTV de partida?
R.: Nosotros recomendamos la utilización de un límite de al LTV del 70% para los préstamos hipotecarios de primera vivienda. Un límite que, como he dicho, puede ser excedido si el préstamo se acompaña de un seguro combinado de crédito hipotecario y de protección de pagos.
Es una solución especialmente indicada para jóvenes y familias con estabilidad laboral y capacidad de pago, pero que no cuentan con los ahorros suficientes para aportar por adelantado un 30% del precio de compra, más gastos.
P.: ¿Qué se consigue con esto?
R.: Por un lado, la compañía aseguradora comprueba ex-ante el perfil del prestatario. Esto garantiza la efectiva aplicación de la prudencia a la hora de conceder una hipoteca, evitando situaciones de sobreendeudamiento y el acceso al crédito de los perfiles adecuados.
Por otra parte, los préstamos hipotecarios contarían con un seguro de protección de pagos ante contingencias como desempleo o enfermedad, por el que la aseguradora se haría cargo de las cuotas durante ese momento, hasta un máximo de 12 meses.
Adicionalmente, la aseguradora y el banco establecen unos procedimientos ex-ante claros y transparentes de refinanciación a los que podría acceder un consumidor en dificultades y así intentar solventar aquellas situaciones con ciertas posibilidades de recuperabilidad. En Irlanda, por ejemplo, hemos ayudado a reestructurar el crédito a 3.000 familias.
P.: ¿Quién debería imponer esta solución?
R.: Se puede hacer a través de una Circular del Banco de España así como, una modificación de la Ley Hipotecaria que es competencia del Tesoro. Los cambios normativos necesarios para implementar la solución no son muy complejos y son factibles a corto plazo, reforzando nuestra credibilidad exterior.
Además, el Banco de España debería ser el organismo que defina qué es un préstamo de alta calidad o prime y el encargado de que se cumplan estos tipos de préstamos. De esta manera se estaría creando un sello de calidad de la hipoteca española que iría incluso más allá de la necesidad de ratings externos, ya que las agencias de rating no se juegan nada y además, son calificaciones que dan a posteriori.
Nosotros hablamos de un sello de calidad ex ante en el que la aseguradora se juega su dinero.
Angel Mas (Genworth): "La solución para quien no puede pagar su hipoteca no es quedarse sin su piso"
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Publicado por VRedondoF para
FED el 5/26/2011 01:16:00 AM
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