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Una nueva claúsula 'antitránsfugas' ata a los hipotecados a sus bancos
- Se llama 'Compensación por Riesgo de Tipo de Interés', y está vigente desde 2007
- Penaliza a quienes desean cambiar de banco con hasta el 5%, aunque no hay tope legal
- Los afectados, sin margen de maniobra: Una vez que se ha firmado no se puede reclamar
- Apenas hay quejas: 'Esto no ha hecho nada más que empezar. Llegarán más, seguro'
Anuncio de una entidad financiera para captar hipotecas de la competencia. | Jaime Villanueva
Actualizado viernes 22/01/2010 04:40 (CET)
JORGE SALIDO COBO
MADRID.- Los tiempos cambian y con ellos las cláusulas y las comisiones hipotecarias que usan los bancos y cajas. Tras la famosa del suelo hipotecario, la última en ponerse de moda ha sido la conocida como 'Cláusula de Compensación por Riesgo de Tipo de Interés'. Un nuevo as en la manga, totalmente legal, que algunas entidades están incluyendo en los préstamos para impedir, principalmente, que sus clientes se lleven las hipotecas a otros bancos o cajas.
La penalización, incluida en el Capítulo IV de la Ley Hipotecaria de 2007 -y que por lo tanto sólo afecta a hipotecas posteriores a esa fecha-, ha comenzado a aparecer en algunas escrituras formalizadas en los últimos meses. Su irrupción coincide con el desplome de los tipos y la feroz competencia entre entidades para llevarse el mayor número de hipotecas ya constituidas a sus carteras.
Esta comisión por amortización anticipada de la hipoteca, total o parcial, obliga a los clientes a pagar una importante multa económica si quieren adelantar el préstamo, ya sea para llevárselo a otra entidad o pagarlo a tocateja en el caso de que, por ejemplo, le ha tocado la lotería.
"En las cancelaciones subrogatorias y no subrogatorias, totales o parciales, de créditos o préstamos hipotecarios que se produzcan dentro de un periodo de revisión de tipos de interés cuya duración pactada sea igual o inferior a 12 meses no habrá derecho a percibir por la entidad acreedora cantidad alguna en concepto de compensación por riesgo de interés... En los restantes créditos... la compensación por riesgo de tipo de interés será pactada y dependerá de si genera una ganancia o pérdida de capital a la entidad", se puede leer en el artículo 9 de la actual Ley Hipotecaria. Es decir, siempre que los intereses económicos de la entidad se vean mermados, el usuario tendrá que hacer frente a la comisión.
La comisión afectaría a un mínimo número de créditos (de tipo fijo y mixto), pero, curiosamente, esto ha cambiado
'A priori', esta comisión afectaría a un mínimo número de créditos (los de tipo fijo y mixto) ya que pocosperiodos de revisión superan el año, pero,curiosamente, esto ha cambiado en el último año. "Este plazo también se refiere al tipo inicial de interés, que ha pasado de firmarse de seis meses a 18", apuntan fuentes bancarias a suvivienda.es. Por ello, actualmente, miles de hipotecados, la mayoría sin saberlo, están encadenados a su actual entidad financiera mientras ven cómo otras cajas y bancos ofrecen condiciones para su préstamo mucho más ventajosas.
Lorena Mullor, economista de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), justifica la comisión. "Si un cliente firma al 4% tres años y los tipos bajan al 1%, como ha ocurrido éste, es normal que se lleve su crédito a otra entidad, algo que causa una gran pérdida al banco o caja ante la que el usuario debe responder según esta cláusula. Esto es lógico porque si no todo el mundo se cambiaría y el negocio se iría al traste", afirma Mullor.
Los pillados por esta cláusula suelen haber pactado un porcentaje alto -las entidades financieras lo ponen en la hipoteca y el cliente lo firma- que habitualmente suele ser del 2,5% de comisión por cancelar su hipoteca, aunque hay casos de hasta el 5% pues la ley no recoge ningún máximo. SU VIVIENDA ha tenido acceso a una escritura real donde aparece esta comisión: "..., el Banco tendrá el derecho a percibir una compensación por riesgo de tipo de interés equivalente al 5% del capital pendiente en el momento de la cancelación...". [Ver esta escritura real]
La cláusula se une a la de Desistimiento, heredera de la extinguida Comisión de amortización anticipada de la ley 2003
Esta cláusula se une a la de Desistimiento -heredera de la extinguida Comisión de amortización anticipada de la ley de 2003-, que grava con un porcentaje máximo del 0,5% de penalización sobre el capital adelantado tanto para cancelaciones parciales como totales, porcentaje que pasa al 0,25% una vez transcurridos los cinco primeros años de vida de la hipoteca.
"La banca tiene una necesidad absoluta de liquidez y por ello está incrementando las comisiones. Con la Ley Hipotecaria de 2007, el legislador ha dado la posibilidad a la entidad de repercutir mayores costes en el hipotecado cuando éste se quiera marchar a otra entidad. Esta compensación perjudica al usuario y va en contra de la competencia", afirma Isabel Cámara, abogada del departamento jurídico de Ausbanc (Asociación de Usuarios de Servicios Bancarios).
Además, según Cámara, esta comisión de amortización anticipada es doble en los créditos de revisión superior a 12 meses ya que se podrían cobrar la de desistimiento y la de riesgo por cambio de tipo. "La ley no dice lo contrario", señala la experta jurídica de Ausbanc.
Una entidad podría dejar de ingresar cerca de 40.000 € por una cancelación
Según los cálculos realizados por Ausbanc, una entidad financiera dejaría de ingresar cerca de 40.000 euros en concepto de intereses con una cancelación realizada durante el primer año de vida de una hipoteca de 120.000 euros a 20 años. Esta simulación aproximada, donde se ha prescindido de vertientes financieras, ha sido realizada a partir del Euribor de enero de 2009, más un diferencial del 0,60% -3,22% total-, momento en el que se comenzó a impulsar con más fuerza la nueva y polémica cláusula.
Hasta ahora, tanto Ausbanc como la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) apenas han recibido sólo una decena de consultas en referencia a esta comisión de nuevo cuño, respectivamente. "Llegarán más, seguro. Esto no ha hecho nada más que empezar", prevén estos organismos a corto y medio plazo.
Los afectados, sin margen de maniobra
Iliana Izverniceanu, portavoz de la OCU.
En contra de lo que ocurre con cláusulas como la de suelo o los swap, los atrapados por la Compensación por riesgo de tipo de interés tienen poco que alegar. "Aquí no hay margen de maniobra para reclamar. La ley ve la amortización anticipada como un incumplimiento del contrato.Antes de firmar, leer", aclara Iliana Izverniceanu, portavoz de la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU). Ésta aconseja a los que estén pensando en cancelar que hagan cuentas. En todo caso, cree que a las entidades que atraen hipotecados con el eslogan 'Le pagamos todos los costes de cancelación' les tocaría abonar esta comisión por publicidad vinculante.
Isabel Cámara (Ausbanc) ratifica que una vez sellado el crédito poco se puede hacer: "Sólo cabe revisar con lupa la cláusula para ver si se ha incurrido en un fraude de ley, como que ésta no estuviera incluida en la oferta vinculante y que después aparezca en la escritura". Cámara recuerda que antes de firmar hay que pedir la oferta vinculante y el proyecto de la escritura. "Lo normal es que esto, algo tan básico, no se haga y se llegue a la Notaría, donde siempre hay prisas, sin saber exactamente lo que se va a firmar". María Luisa Cava, adjunta primera del Defensor del Pueblo, afirma que el problema es el habitual: "La falta de transparencia e insuficiencia de información al cliente ante la escasa intervención del Banco de España, que considera adecuada a la legalidad vigente la opacidad de las operaciones".
