Los bancos no se ponen de acuerdo sobre la gravedad de la crisis inmobiliaria

Los bancos no se ponen de acuerdo sobre la gravedad de la crisis inmobiliaria

@E. Segovia - 06/05/2009 06:00

¿Cuál es la situación real del mercado inmobiliario en España? ¿Existe una demanda dispuesta a comprar silos precios bajan lo suficiente? ¿O todavía quedan muchos meses decrisis antes de que se reactiven las operaciones? Pues depende. Si uno busca la respuesta en las entidades financieras, que se han convertidoen las grandes inmobiliarias del país con todos los ladrillos que see stán adjudicando, se encuentra con posiciones totalmente enfrentadas. Así, Caixa Catalunya y Caja Madrid han puesto en el mercado una gran cantidad de pisos con importantes descuentos teóricos en busca de esademanda oculta, mientras que el Banco Popular ha decidido esperar a que lleguen tiempos mejores... y no cree que lleguen a corto plazo.

"Quien venda ahora se equivoca", ha declarado el consejero delegado del Popular, Roberto Higuera, quien prevé ganar mucho dinero con su táctica de esperar. Por el contrario, el director general adjunto de Caixa Catalunya, Jaume Masana, considera necesario dar salida a estas viviendas para seguir adelante con su negocio, dar créditos, y dinamizar en lo posible el mercado, ya que la entidad "no tiene vocación inmobiliaria". Eso sí, para ello considera necesario bajar losprecios lo suficiente, algo que su entidad se puede permitir gracias a su "exceso de provisiones".

Cabe pensar que las entidades hablan en función de sus urgencias por vender todos esos inmuebles que se han 'comido' en los últimos meses como dación enp ago de créditos que no podían recuperar, fundamentalmente concedidos  apromotores inmobiliarios. Ahora bien, el Popular es de las entidades con mayor stock de ladrillo: 2.000 millones (341 en el último trimestre) frente a los 800 millones de Caja Madrid. Caixa Catalunya ha decidido no revelar esta cifra.

Es posible que tenga más que ver la situación del balance de cada uno. Porque aquí el Popular presenta una foto bastante mejor, con una morosidad del 3,82% y una cobertura del 50,9%. Por el contrario, la caja catalana y la madrileña ocupan el primer y el segundo puesto del sector en morosidad (5,67% y 5,57%, respectivamente), y la entidad que preside Miguel Blesa es la que menos cobertura tiene de esa mora, tan sólo un 40,5%. 

En todo caso, ambas cajas han anunciado la puesta en el mercado de gran cantidad de inmuebles con descuentos teóricos de hasta el 30% en el caso catalán y del 40% en el madrileño. Además, la entidad que preside Narcís Serra ha desplegado todo un conjunto de iniciativas imaginativas con las que pretende vender las grandes reticencias del público a comprar una vivienda en estos momentos.

No sólo los precios

Según Masana, las primeras rebajas de precios "no fueron suficientes", ya que existen "barreras adicionales" que frenan las compras y que se centran en laidea que tiene mucha gente de que los pisos seguirán bajando, la imposibilidad en muchos casos de vender un piso para adquirir otro o el miedo a perder el empleo. Con todo, en su opinión "los precios tienen que bajar más engeneral". "El mercado no ha hecho el esfuerzo que ha hecho Caixa Catalunya", añade.

Para dar respuesta a estos problemas, su entidad ha ideado un 'pack oportunidad vivienda'. En primer lugar, ofrece descuentos de entre el 10% y el 30%, aunque no especifica sobre qué precio: si el de venta del promotor (o de compra del particular), el que ha asumido la caja o el de la última tasación. 

Además, Caixa Catalunya garantiza el precio de mínimo de venta, de forma que, si el propietario acredita que un inmueble de las mismas característas ha bajado de precio, tendrá derecho a la devolución del sobreprecio durante los seis meses posteriores a la fecha de la escritura. Alternativamente, Caixa Catalunya se reserva el derecho a recomprar la vivienda por el precio original. 

Otra de las iniciativas incluidas en el programa es un 'Plan Renove', por el que la entidad acepta la vivienda anterior del comprador como parte del precio de adquisición del nuevo inmueble, siempre y cuando el piso entregado no supere el 70% del valor del que se compra. Además, el plan comercial incluye financiación personalizada, con condiciones adaptadas al tipo de comprador.

Por otro lado, Caixa Catalunya establece una garantía de recompra del inmueble con opción de alquiler, si durante los dos años posteriores a la compra alguno de los titulares del préstamo se queda en paro o fallece. Asimismo, establece una garantía de reducción de la renta mensual de un 30% en los mismos supuestos.

Dar salida al stock

Este pack pretende darsalida a su 'stock' de 3.600 pisos en toda España, que incluye 1.700 pisos con descuentos de entre el 10% y el 30%, adicionales a losaplicados hasta la fecha, del 20%, así como 1.800 viviendas en alquilercon precios de alquiler a los 500 euros mensuales. El precio medio delas viviendas rebajadas será de 190.000 euros, con una superficie mediade 110 metros cuadrados. Los 1.800 alquileres por debajo de 500 eurostienen una superficie media de 86 metros cuadrados.

En cuanto al valor de este 'stock', Masana no quiso precisar cifras,si bien hasta 1.700 se venderán con un precio medio de 190.000 euros,lo que supone un montante de 323 millones de euros. Las 1.900 viviendasrestantes tienen un valor medio de entre 200.000 y 250.000 euros, conlo que su valor conjunto rondaría los 427,5 millones de euros. Sumadasambas partidas, el 'stock' al que habría que dar salida tendría unvalor de 750,5 millones de euros.