Derechos y obligaciones de los inquilinos

El número de personas que viven de alquiler en España no para de crecer. La Ley 4/2013 de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado de Alquiler de Viviendas, que modificó la antigua LAU, introdujo medidas de carácter tributario y jurídico que afectaban a aspectos como la duración del contrato o el desahucio exprés. Sin embargo, todavía son muchos los que tienen dudas. Y es que, ¿cuáles son los derechos y obligaciones de los inquilinos?

DERECHOS

- Negociar el precio y la duración del contrato
Arrendador y arrendatario pueden pactar antes de la firma del contrato la duración de este y el precio de la renta mensual. Durante la vigencia del contrato, la renta sólo puede actualizarse de manera anual, en los términos pactados por ambas partes. Esta revisión no se hace obligatoriamente según el IPC, sino que puede pactarse entre inquilino y propietario.

- Alargar el tiempo de contrato
Llegado el día del fin del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el alquiler alcance una duración mínima de tres años (prórroga forzosa) y salvo que el arrendatario comunique, con un mínimo de treinta días de antelación a la fecha fin del contrato o de las prórrogas, su rescisión. Los contratos en los que no se estipule un plazo, se entiende que la duración es de un año con el derecho de prórroga hasta los 3. Si, transcurridos 3 años de contrato, ni arrendador ni arrendatario notifican la voluntad de rescindirlo con 30 días de antelación, éste se alargará un año más (prórroga tácita automática).

- Rescindir el contrato cuando lo necesite
El inquilino puede anular el contrato a partir de los 6 meses, siempre y cuando avise al arrendador con una antelación mínima de 30 días. En este caso, y si así se ha pactado en el contrato, el arrendatario debe indemnizar al propietario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año de contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año dan lugar a la parte proporcional de la indemnización.

- Recuperar la fianza si no hay daños en la vivienda
Una vez finalizado el contrato, si el inmueble se encuentra en buen estado y no hay deudas con las compañías de suministros, el propietario solicitará el reingreso de la fianza al organismo correspondiente y se le abonará al inquilino, al mes de la devolución de las llaves; si tarda más, el arrendatario puede reclamar intereses.

- Seguir alquilado pese al cambio de propietario
Los inquilinos con viviendas inscritas en el Registro de la Propiedad y ocupadas por ellos mismos, sus cónyuges no separados legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes, pueden mantener el contrato con los mismos derechos y obligaciones. De no ser así y si el nuevo propietario quiere hacer uso de la vivienda, el inquilino puede exigir que se le deje continuar durante tres meses, en los que pagará la renta y otras cantidades que se devenguen al adquirente, y puede exigir al vendedor una indemnización por daños y perjuicios.

- Ceder el alquiler a terceros en determinadas situaciones
El inquilino puede seguir con el alquiler, aunque ya no habite la vivienda, si en ella continúan su cónyuge no separado legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes y si está inscrita en el Registro de la Propiedad. En casos de nulidad, separación o divorcio, el cónyuge podrá pasar a ser titular del alquiler, si así lo decide la legislación civil, aunque debe comunicarlo al arrendador en un plazo máximo de dos meses desde la notificación judicial. En caso de fallecimiento del arrendatario, se puede pactar la no subrogación (si sucede tras 3 años de contrato) o la extinción del contrato tras los 3 años (si se produce antes).

- Tener beneficios fiscales en la declaración de la renta
Los inquilinos pueden deducirse el importe anual del alquiler por vivienda habitual en la declaración de la renta (el porcentaje depende de la base imponible) y las reformas realizadas por él (acordadas con el propietario).

- Lograr una rebaja en el precio del alquiler a cambio de mejoras en la vivienda
El arrendatario puede realizar obras de mejora, nunca si afectan a la estabilidad o la seguridad de la vivienda, si el arrendador lo permite por escrito. Además, ambos pueden acordar que el pago de la renta (total o parcial) se reemplace, por un tiempo, por el coste de la reforma en las condiciones pactadas. De no hacerlo en los términos pactados, el arrendador podrá finalizar el contrato. En obras sin permiso del arrendador, este puede exigirle al arrendatario, al final del contrato, que deje la vivienda en su estado inicial sin indemnización alguna.

- Hacer reformas en caso de discapacidad propia o del cónyuge
El arrendatario puede realizar, previa notificación al propietario, obras en el interior de la vivienda si él, su cónyuge o las personas o familiares que conviven de forma permanente en la vivienda tienen alguna discapacidad o más de 70 años. Las reformas no deben afectar a elementos o servicios comunes del edificio, ni a la estabilidad o seguridad de este. Finalizado el contrato, el arrendatario debe dejar el inmueble como antes si el propietario así lo exige.

- Renunciar a la adquisición preferente
El inquilino puede renunciar al derecho de adquisición preferente; de ser así, el arrendador debe avisar de su intención de vender el inmueble con, al menos, 30 días.

OBLIGACIONES

- Abonar una fianza a la hora de formalizar el contratoEl arrendatario deberá pagar una fianza legal, destinada a reparar posibles daños en la vivienda (que no a garantizar el pago de las rentas), equivalente a un mes de renta (dos si el inmueble no se va a utilizar como vivienda). El depósito irá al organismo fijado por la CCAA correspondiente. La fianza se revisa cada 3 años (para contratos firmados tras la nueva Ley), pero en cada prórroga las partes podrán pactar el importe hasta equipararse a un mes de la renta vigente. Si hay daños en la vivienda, si el inquilino marcha antes de tiempo o no paga el último mes, el propietario puede pedir una indemnización y hacer uso de esta fianza.

- Pagar en los términos acordados la mensualidad de la renta
El inquilino debe pagar en los plazos estipulados la mensualidad acordada. De no ser así, si se especifica en el contrato y el alquiler está inscrito en Registro de la Propiedad, el arrendamiento quedará rescindido una vez el propietario haya requerido judicial o notarialmente el pago al arrendatario y no obtenga respuesta en los siguientes diez días hábiles o este conteste aceptando la resolución. De haber cargas posteriores sobre la vivienda, el arrendador podrá hacer uso de la fianza para subsanarlas previa notificación notarial.

- Encargarse de los gastos de los suministros
Si bien las tasas como el IBI deben correr a cuenta del arrendador, salvo que en el contrato se establezca lo contrario, el arrendatario se hará cargo del coste de los suministros domésticos como el agua, la luz y el gas, además de cargar con el seguro del contenido de la vivienda y otros como el del mantenimiento de la caldera, si así estuviese estipulado en el contrato.

- Dejar la vivienda tal y como estaba antes al finalizar el contrato
Si el arrendador no indica lo contrario, el arrendatario debe dejar la vivienda, al final del contrato, como la encontró al principio o puede perder la fianza.

- Abandonar la vivienda si el arrendador demuestra que la necesita
El inquilino debe abandonar la vivienda si, pasado el primer año de contrato, el arrendador le comunica, con al menos dos meses de antelación, la necesidad del uso del inmueble como vivienda permanente para él, para familiares de primer grado o para su cónyuge en casos de separación, divorcio o nulidad. Si el arrendador o sus familiares no ocupasen el inmueble 3 meses después del fin del contrato o desalojo de la vivienda (salvo en casos de fuerza mayor), el arrendatario, en 30 días, puede regresar como inquilino por un nuevo período de hasta 3 años, respetando las condiciones anteriores y con indemnización por los gastos del desalojo, o ser indemnizado por una mensualidad por cada año que quedara de contrato.

- Desalojar la vivienda en caso de impago
El casero puede demandar al inquilino por moroso si se retrasa un mes en el pago. Luego, este tiene un plazo de 10 días hábiles para evitar, o intentar evitar, el desahucio pagando las rentas debidas (y los gastos del juicio). Un procedimiento que sólo puede hacerse una vez durante el contrato de alquiler, ya que a la segunda será desahuciado aunque pague posteriormente. Si, en 10 diez días, el inquilino no contesta o abandona la vivienda, se le condenará a pagar todas las deudas y costes hasta la entrega del inmueble. El inquilino sólo podría oponerse a la sentencia por no coincidir las cantidades (pluspetición). Por su parte, el casero no puede tomar cambiar la cerradura o cortar los suministros, ya que puede ser denunciado.

- Resolución del derecho del arrendador
Si el arrendador sufre una sustitución fideicomisaria, ejecución hipotecaria o sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el arrendamiento quedará extinguido; a excepción de los casos en los que la vivienda está inscrita en el Registro de la Propiedad, en cuya situación se continuará el arrendamiento por la duración pactada.

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Derechos y obligaciones de los inquilinos.

FOTOCASA

REFRANES a tener muy en cuenta siempre - "NUNCA LLUEVE A GUSTO DE TODOS".- "ARRIMAR EL ASCUA A SU SARDINA".- "CADA UNO HABLA DE LA FERIA COMO LE VA EN ELLA".Y no olvidarse de la "mas moderna" que dice : "Aqui el que no corre vuela y el MAS TONTO hace aviones".

Nota : pongo estos tres refranes para que el lector tenga cuidado con lo que lee.
Es muy facil manipular a la gente, todo el cuidado es poco.
Hay que CUESTIONARSE lo que se lee, CONTRASTARLO y luego CADA UNO DEBE LLEGAR A SUS PROPIAS CONCLUSIONES.

ECONOMIA y EMPRESA.

FED - Finanzas Economia Dinero

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** Soy un EMPRESARIO JUBILADO que me limito al ARCHIVO de lo que me voy encontrando "EN LA NUBE" y me parece interesante. **

** Lo intento hacer de una forma ordenada/organizada mediante los blogs gratuitos de Blogger. **

** Utilizo el sistema COPIAR/PEGAR, luego lo archivo. ( Solo lo INTERESANTE, según mi criterio). **

** Tengo una serie de familiares/ amigos/ conocidos (yo le llamo "LA PEÑA") que me animan a que se los archive para leerlo ellos después. **

** Los artículos que COPIO Y PEGO EN MI ARCHIVO o RECOPILACIÓN (cada uno que le llame como quiera), contienen opiniones con las que yo puedo o no, estar de acuerdo. **

** Si te ha gustado la publicacion, lo mejor que debes hacer es ir al blog/pagina del autor y DEJAR UN COMENTARIO. En mi blog no puedes dejar comentarios, pero si en el del autor. **

** Cuando incorporo MI OPINIÓN, la identifico CLARAMENTE, con la única pretensión de DIFERENCIARLA del articulo original. **

** Pido perdon por MIS limitaciones literarias. El hacerlo mejor (no mucho) me cuesta dedicarle MAS TIEMPO, y la verdad es que (ademas de no tener tiempo) tengo poca paciencia, por ello, y nuevamente, pido disculpas por las susodichas limitaciones. **

** Mi correo electrónico es vredondof (arroba) gmail.com por si quieres que publique algo o hacer algún comentario. **

** Por favor! Si te ha molestado el que yo haya publicado algún artículo o fotografía tuya, ponte en contacto conmigo (vredondof - arroba - gmail.com ) para solucionarlo o retirarlo. **

Slalom - Santiago Niño Becerra

Verdaderamente es muy curioso como se están haciendo las cosas: hay que llegar a un lugar en el que el Estado sea mínimo y su papel testimonial; donde el modelo de protección social quede limitado a una renta mínima y unos servicios para pobres de solemnidad; en el que cada palo habrá de aguantar su vela y donde el apáñate-como-puedas será la regla general; donde las corporaciones marcarán el ritmo porque compondrán la música y escribirán la letra; donde los oligopolios serán la figura de mercado visible. Lo que es curioso, decía, es cómo se está yendo hacia ahí.

Se está yendo de forma oscilante, tras la debacle de Lehman, los planes E que iban a salvar al mundo: los ‘brotes verdes’; luego la austeridad; después las barras libres de liquidez a los bancos y la deuda pública por las nubes; a continuación los avisos, las amenazas generalizadas: ‘si no hace esto …’; más adelante las palabras bonitas; ahora la posibilidad de una ‘tercera recesión’ si no se hace ‘todo a la vez’.De acuerdo, de acuerdo, al paciente no se le puede decir de golpe que se le va a amputar la pierna porque esta gangrenada, es decir, que el horizonte para una mayoría de personas es una existencia parca, limitada, y con expectativas sencillas, pero, ¡ya vale!, ¿no?.

Ahora, como gran concesión, a Francia se le va a dar más tiempo. ¡Pero si el objetivo no es que Francia y los países euro lleguen a un déficit del 3%! ¡Si el objetivo es que se hagan los ajustes, recortes y reorganizaciones precisas y necesarias para llegar al lugar descrito en el primer párrafo!. Y entonces no estaremos en el 3% de déficit, sino en un déficit estructural del 0,5% que es el objetivo para el 2020. Y todos los circunloquios y frases de gramática imposible que los-que-deciden dicen, no hacen sino favorecer el acercamiento, pero pienso que ya vale: pienso que ya vale de seguir confundiendo al personal y de seguir haciendo slalom.

http://economia.elpais.com/economia/2014/09/12/actualidad/1410543068_688542.html

@sninobecerra

Santiago Niño-Becerra. Catedrático de Estructura Económica. IQS School of Management. Universidad Ramon Llull.

El Eurogrupo reclama reformas a París a cambio de margen en el déficit

Los ministros dan por hecho que Bruselas dará más tiempo a Francia este otoño

CLAUDI PÉREZ Milán 12 SEP 2014 - 19:31 CEST

La batalla del euro se juega en Francia. Las reglas siguen siendo alemanas. Pero el árbitro, Mario Draghi, quiere interpretarlas en italiano y esa es la novedad más refrescante del curso político que acaba de empezar. El Eurogrupo, la reunión de ministros del euro, escenificó hoy en Milán el penúltimo capítulo de la crisis europea, que va camino de una tercera recesión autoinfligida —efecto secundario de la austeridad— y trata de superar ese mal trago con una nueva receta mágica: combinar las inevitables reformas con estímulos monetarios, fiscales e inversiones.

Los ministros presionaron a París para conseguir un compromiso ineludible con las reformas. Y el ortodoxo Michel Sapin dijo lo que todos querían oír: que Francia presentará en las próximas semanas sus proyectos, que incluyen un fuerte recorte del gasto de 21.000 millones, más 2.000 millones adicionales centrados en el sistema de protección social, pero también reformas, que se explicitarán en las próximas semanas. Los ministros dieron el visto bueno a ese plan y a cambio la Comisión Europea dará en noviembre a París más tiempo para reducir el déficit público al 3%, según explicó a este diario un ministro delEurogrupo.

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Esa prerrogativa corresponde a la Comisión. El actual vicepresidente económico, Jyrki Katainen, explicó que, para dar ese margen, Francia “debe demostrar que ha sufrido un deterioro de su situación económica y que sigue las recomendaciones”. Si París hace público en las próximas semanas un compromiso con las reformas obtendrá ese tiempo extra en noviembre, según las fuentes consultadas. “Sancionar a Francia, en las condiciones actuales, es inconcebible. Más aún con el plan Draghi, que exige flexibilidad, estímulos e inversión junto con las reformas para que esto funcione”, señaló una fuente comunitaria. Esa decisión, curiosamente, la tomará el nuevo comisario del ramo, el exministro francés Pierre Moscovici. La UE tiene estas cosas.

Francia va de mal en peor. Vuelve a rozar la recesión y su déficit público no bajará al prometido 3% hasta 2017, dos años después de lo pactado. La economía francesa se ha parado, y las medidas que ha anunciado París son cualquier cosa menos expansivas: “Lo último que hace falta ahora es una multa por incumplir el déficit o una política fiscal más contractiva; París tiene ante sí un horizonte complicado, en el que debe contentar a sus socios pero corre el riesgo de caer en una crisis política tras el resultado de Marine Le Pen en las elecciones europeas”, señala uno de los ministros del euro. El Elíseo agita ese escobajo de la extrema derecha en busca de otra oportunidad.

Guindos alerta del riesgo “de una tercera recesión” en la eurozona

Y tiene visos de conseguirla, a juzgar por el tono del debate en Milán. El Eurogrupo ha asumido que los males de Europa requieren otro tratamiento. La Unión tiene que luchar contra la fractura Norte-Sur, que ha dejado un enorme grado de desconfianza entre unos y otros. El Norte no ha cedido un ápice desde 2010, pero la marea de la crisis llega ahora a Francia e Italia, segunda y terceras economías del euro. Palabras mayores: el presidente del Eurogrupo, Jeroen Dijsselbloem, aseguró que París y Roma “han mostrado una gran ambición sobre las reformas”, y que no hay tiempo para recelos ni para discutir sobre la secuencia de la combinación de políticas que se avecina. ¿Debe haber flexibilidad y luego reformas, o primero palo y después zanahoria? “Hay que hacerlo todo a la vez”, zanjó Dijsselbloem.

Draghi reitera que es esencial una nueva receta que combine estímulos y reformas

El español Luis de Guindos añadió que de no ser así “el riesgo es una tercera recesión”. Pero la figura clave del otoño, y quizá de toda la crisis, es Mario Draghi. Y en su discurso ante los ministros estuvo hoy “menos keynesiano que en intervenciones anteriores”, según uno de los asistentes en la reunión. Pero en público no pudo ser más claro: “La recuperación es modesta, frágil y desigual. El BCE está listo para hacer más si es necesario. Pero los estímulos monetarios y fiscales no funcionarán en ausencia de reformas”. Reformas, reformas, reformas: esa fue la palabra del día, y es sin duda el soniquete de la crisis. Francia no va a escabullirse esta vez sin medidas por ese flanco. Pero a cambio tendrá margen, al igual que Italia. La crisis ha llegado a los grandes, y eso no podía dejar indiferente a Draghi.

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La Carta de la Bolsa

Slalom

Santiago Niño Becerra - Sábado, 13 de Septiembre